En aquest article expliquem dos termes cada cop más freqüents en l’estructuració i finançament de projectes immobiliaris: el “forward purchase” i el “forward funding”.
- El “Forward purchase”, també denominat contracte a futur o compra a termini, és un contracte de compravenda de futur edifici, en virtut del qual el promotor-venedor es compromet a promoure la construcció i comercialització d’un projecte immobiliari en un termini determinat, i l’inversor-comprador es compromet a pagar un preu per aquest projecte immobiliari ja comercializat, i que li garanteix una determinada rendibilitat. La consumació de la compravenda queda supeditada a un termini i a l’acompliment de les estipulacions de finalització del projecte i comercialització.
Queda clar, per tant, que aquesta fòrmula té avantatges per a l’inversor-comprador, ja que no ha de cobrir el risc de construcció/insolvència del promotor, es requereixen menys coneixements sobre el desenvolupament del projecte i l’acord de compravenda és molt més senzill, mentre que, d’altra banda, els drets de participació en la fase de construcció/lloguer seran menys amplis i el preu de compra serà probablement més elevat. A vegades també s’acorda un pagament inicial a la signatura del contract d’un 5%.
- El “Forward funding” o avançament del finançament, en canvi, és un contracte de compravenda de futur edifici o compravenda de cosa futura, en virtut del qual el promotor-venedor es compromet a promoure la construcció i comercialització d’un projecte immobiliari en un termini determinat, amb finançament a càrrec de l’inversor-comprador.
En una transacció de “forward funding”, les parts celebren un acord de compravenda amb obligacions de desenvolupament del venedor en una fase primerenca, sovint abans que s’hagin iniciat les obres de desenvolupament i a vegades fins i tot abans de què s’hagi assegurat el projecte. No obstant això, el preu de compra, al contrari que en el “forward purchase”, es pagarà a terminis depenent principalment del progrès de la construcció (pero a vegades també depèn d’altres requeriments, com l’obtenció de la llicència, la celebració d’acords de lloguer, la modificació del permís de construcció, etc.). El darrer termini es pagarà, per regla general, després de què s’acompleixin els requeriments habituals de venciment del preu de compra (registre de la notificació de prioritat de la transmissió; supressió de les cargues del terreny, etc.) i de que l’inquilí (principal) s’hagi fet càrrec de l’objecte del lloguer (i, preferiblement, hagi pagat el primer lloguer sense reduccions).
En aquest cas, el promotor té l’avantatge de que no necessita cap o molt poc finançament bancari, mentre que el comprador -a més de tenir un rendiment més gran- assumeix el risc d’insolvència i el risc general inherent a les construccions.
Per a minimitzar el risc per la part compradora-inversora, no només el procès de diligència deguda cal que sigui més detallat sinò que també l’acord de compravenda ha de preveure certs mecanismes de seguretat: el risc d’insolvència del venedor ha d’estar cobert; drets de rescissió, si és possible, suportats per garanties per al reembossament dels terminis pagats fins el moment, etc. i han d’aplicar-se mecanismes que garanteixin que els requeriments dels diferents terminis del preu de compra puguin verificar-se objectivament.