Píndoles de finançament immobiliari (1): “forward purchase” vs “forward funding”

En aquest article expliquem dos termes cada cop más freqüents en l’estructuració i finançament de projectes immobiliaris: el “forward purchase” i el “forward funding”.

  • El “Forward purchase”, també denominat contracte a futur o compra a termini, és un contracte de compravenda de futur edifici, en virtut del qual el promotor-venedor es compromet a promoure la construcció i comercialització d’un projecte immobiliari en un termini determinat, i l’inversor-comprador es compromet a pagar un preu per aquest projecte immobiliari ja comercializat, i que li garanteix una determinada rendibilitat.  La consumació de la compravenda queda supeditada a un termini i a l’acompliment de les estipulacions de finalització del projecte i comercialització.

Queda clar, per tant, que aquesta fòrmula té avantatges per a l’inversor-comprador, ja que no ha de cobrir el risc de construcció/insolvència del promotor, es requereixen menys coneixements sobre el desenvolupament del projecte i l’acord de compravenda és molt més senzill, mentre que, d’altra banda, els drets de participació en la fase de construcció/lloguer seran menys amplis i el preu de compra serà probablement més elevat. A vegades també s’acorda un pagament inicial a la signatura del contract d’un 5%.

  • El “Forward funding” o avançament del finançament, en canvi, és un contracte de compravenda de futur edifici o compravenda de cosa futura, en virtut del qual el promotor-venedor es compromet a promoure la construcció i comercialització d’un projecte immobiliari en un termini determinat, amb finançament a càrrec de l’inversor-comprador.

En una transacció de “forward funding”, les parts celebren un acord de compravenda amb obligacions de desenvolupament del venedor en una fase primerenca, sovint abans que s’hagin iniciat les obres de desenvolupament i a vegades fins i tot abans de què s’hagi assegurat el projecte. No obstant això, el preu de compra, al contrari que en el “forward purchase”, es pagarà a terminis depenent principalment del progrès de la construcció (pero a vegades també depèn d’altres requeriments, com l’obtenció de la llicència, la celebració d’acords de lloguer, la modificació del permís de construcció, etc.). El darrer termini es pagarà, per regla general, després de què s’acompleixin els requeriments habituals de venciment del preu de compra (registre de la notificació de prioritat de la transmissió; supressió de les cargues del terreny, etc.) i de que l’inquilí (principal) s’hagi fet càrrec de l’objecte del lloguer (i, preferiblement, hagi pagat el primer lloguer sense reduccions).

En aquest cas, el promotor té l’avantatge de que no necessita cap o molt poc finançament bancari, mentre que el comprador -a més de tenir un rendiment més gran- assumeix el risc d’insolvència i el risc general inherent a les construccions.

Per a minimitzar el risc per la part compradora-inversora, no només el procès de diligència deguda cal que sigui més detallat sinò que també l’acord de compravenda ha de preveure certs mecanismes de seguretat: el risc d’insolvència del venedor ha d’estar cobert; drets de rescissió, si és possible, suportats per garanties per al reembossament dels terminis pagats fins el moment, etc. i han d’aplicar-se mecanismes que garanteixin que els requeriments dels diferents terminis del preu de compra puguin verificar-se objectivament.

El Pla Next Generation UE i la seva implementació a Espanya

Per a afrontar la greu crisi causada per la pandèmia de la Covid-19, la Unió Europea va proposar un instrumento temporal de recuperació, el pla Next Generation EU, dotat con 750.000 milions d’euros. Aquest import històric es canalitzarà als Estats membre en dos trams: 390.000 milions d’euros en subvencions i 360.000 milions d’euros en préstecs.

Aquests fons persegueixen reconstruir l’economia europea després de la Covid-19 i aconseguir que sigui més sostenible, digital i resilient. Espanya té l’opció d’accedir a 140.000 milions d’euros dels quals 72.000 milions seran a fons perdut. De moment, el Govern d’Espanya només demanarà aquests 72.000 milions d’euros assignats en ajuts directes. La mobilització d’aquests fons es concentrarà en tan sols tres anys, en el període 2021-23, per a maximitzar el seu impacte sobre la reconstrucció ràpida de l’economia, mentre que els préstecs serviran per a complementar, posteriorment, el finançament dels projectes en marxa. A tots aquests fonss caldrà sumar els 79.000 milions d’euros previstos pels fons estructurals i per la Política Agrícola Comú per a 2021-27.

Espanya distribuirà els fons del Pla de Recuperació de tres maneres:

  • Els Projectes Estratègics per a la Recuperació i Transformació Econòmica (PERTE): nova figura de col·laboració público-privada amb la que s’identifiquen projectes estructurals amb gran capacitat d’arrossegament per al creixement, l’ocupació i la competitivitat de l’economia espanyola. El primer PERTE que s’ha publicat és el del Vehicle Elèctric i Connectat.
  • Subvencions, per al finançament d’actius públics, a través de convocatòries de concurrència competitiva. Exigeixen finançament público-privat.
  • Contractes, per al finançament d’actius públics, a través de licitacions. El finançament pot ser 100% públic o público-privat (concessions).

El juliol de 2021 el Consell de Ministres d’Economia i Finances (ECOFIN) va aprovar definitivament el Pla de Recuperació espanyol, i unes setmanes després el Govern espanyol rebia els primers 9.000 milions d’euros. Entre les moltes mesures concretes que inclou el Pla de Recuperació figuren digitalitzar més d’un milió de pimes, donar suport a més de 3.000 empreses en la seva internacionalització, formar a més de 2.6 milions de persones en competències digitals i desplegar plans per a promoure el talent femení, o instalar més de 240.000 aules digitals interactives.